截至 2025 年末，佛山存量商业项目已达 135 个，商业存量规模突破 1035 万平方米，商业体量位居大湾区第三，仅次于广州、深圳。供给端仍在持续扩容，年均新增商业供应超 50 万平方米，未来三年，预计还有超 110 万平方米商业体量将陆续入市。亮眼的数据之下，行业分化的态势正不断加剧。不少老牌商场客流低迷，部分片区商铺空置率已超 20%，写字楼空置率攀升至 28%；产业园区租金承压下行，由 2022 年 138 元 /㎡・月回落至 108.3 元 /㎡・月。

与此同时，城市政策风向持续释放清晰信号。佛山全面实施 “三箭齐发” 智造强市建设战略，计划三年统筹不少于 60 亿元专项资金赋能重大产业平台；商办用房首付下调至 30%、企业自持商品房补缴地价后可上市流通等利好政策相继落地；禅城区加码首店经济扶持政策，三水区推出优质产业项目 “零租金” 试点；佛山亦先后入选全国首批 “消费三新” 试点、现代商贸流通体系国家级试点城市。

一系列变化昭示着行业变局：粗放式招商时代已然落幕，商业地产正式迈入硬核实力比拼的新阶段。唯有精准研判政策方向、深耕本土资源、打通项目落地变现闭环，方能在行业洗牌浪潮中抢占先机、站稳头部。立足这一行业背景，本土服务商蚂蚁军团深耕佛山市场，依托商业地产全链条闭环服务能力与大量一线实战经验，逐步成长为佛山乃至广东省内商业地产服务赛道极具影响力的本土标杆力量。

 

蚂蚁军团:佛山商业地产的破局答案如何落地

佛山市蚂蚁军团网络科技有限公司成立于2014年，蚂蚁军团将自身定位为"本土化商业地产全链条服务商"，深耕佛山及大湾区市场，累计操盘超过200个地产项目，沉淀了海量的本土项目数据与客户服务经验。不同于外来机构套用标准化模板的做法，蚂蚁军团的核心竞争力建立在三大支柱之上：全链条闭环服务能力、跨业态全品类操盘经验、政企协同资源矩阵。这三大能力相互支撑，构成了其在佛山商业地产服务领域难以复制的护城河。

商业地产前策服务：从源头决定项目成败

在房地产黄金年代，前期策划或许只是锦上添花；但在存量竞争白热化的今天，前策的精准度直接决定了一个项目的生死。佛山市场上不乏这样的案例：规划设计看似完美的商业体，开业后却因定位偏差、业态错配而门可罗雀，最终沦为低效资产。

蚂蚁军团的前策服务，核心逻辑是 "不做空谈策划，只做落地前策" 。其服务体系覆盖五大核心维度：

● 深度市场研判：结合大湾区及佛山城市规划、产业政策、租金走势、空置率数据，针对泛家居、科创、社区商业等佛山特色业态开展专项调研，精准预判市场趋势。

● 物业全域尽调：对地块、存量商业、产业园等项目进行全方位核查，涵盖区位配套、硬件条件、产权资质、遗留租赁、债务风险等核心维度，提前规避各类风险。

● 差异化定位规划：摒弃千篇一律的业态规划，结合佛山岭南文化、泛家居产业特色，量身打造文旅体验街区、潮玩社交商业、便民社区商业、专精特新产业园等差异化定位。

● 政策与定价前置：提前定制弹性租金、梯度免租、装修补贴等招商政策，科学测算售价、租金溢价、回本周期，平衡投资方收益与商户入驻吸引力。

● 落地型可研报告：结合大数据建模，输出完整的项目可行性分析报告，包含收益测算、去化周期预估、风险提示与优化方案，为投资决策提供数字化依据。

以南控物流园项目为例，蚂蚁军团承接后并未急于给出招商方案，而是先开展全维度专项市场调研，对区域物流产业格局、同类园区租金水平、目标企业客群画像进行深度摸排，最终形成完整的决策报告，为投资方提供了清晰的落地路径。在三水文化中心项目中，团队结合三水本地文旅资源与消费特征，量身定制文化商业融合的业态方案，助力项目从单一的文化配套载体转型为区域文旅商业地标。

值得关注的是，蚂蚁军团的前策服务始终紧扣佛山政策导向。佛山八部门楼市新政明确提出，对商办用房库存去化周期超过18个月的区域严控新增商服用地出让，同时鼓励存量商办转型保障性租赁住房、养老、文创等用途。蚂蚁军团的优势在于，团队熟悉佛山各区规划细则、产业扶持政策与商业载体转型路径，能够在方案阶段就将政策红利纳入考量，帮助项目规避合规风险、抢占政策窗口。

招商运营服务：不止招进来，更要活起来

招商不是终点，运营才是资产保值增值的关键。佛山商业地产行业长期存在"重招商、轻运营"的通病——开业前轰轰烈烈，开业后无人问津，商户撤场率高，项目陷入"招商—空置—再招商"的恶性循环。

蚂蚁军团从创立之初便打破这一行业痼疾，构建起 "前期研判—定位规划—招商执行—活商运营—资产增值" 的全链条闭环服务体系。前端确保项目定位贴合佛山本土消费特征与产业结构；中端依托本土品牌资源库实现品牌商户精准对接、招商节奏科学管控；后端搭建长效运营体系，通过商户经营扶持、业态动态优化、商业氛围营造、人气活动策划实现稳商活商。

这种一体化能力在多个标杆项目中得到了充分验证：

● 文华里（文华新天地）：2022年全权承接街区招商运营，定向引进麦当劳、八合里等连锁品牌，成功盘活整条闲置商业街区。

● 万科金融中心：全盘负责负一楼至三楼大面积商铺招商落地，依托全域渠道快速完善商业布局。

● 兆阳O立方：全案营销运营落地后，日均到访客户达200组，3个月完成百套商办去化，创造5400万营业额。

蚂蚁军团的招商运营之所以能持续产出高绩效，离不开其独有的全域获客体系：坐拥500+全业态品牌资源库，联动佛山400+中介机构、8000+签约经纪人，叠加抖音、小红书、2000+业主群等线上流量，以及银行、行业协会、社区团长等线下渠道，形成线上线下联动的独家获客引擎。2025年，团队全年整体成交额突破6.5亿元，单日物业成交最高突破500万元，跨城多项目清盘战绩充分印证了其综合运营体系的通用性与稳定性。

不良资产处置服务：让"沉睡资产"重新创造价值

随着房地产市场调整周期的持续，佛山商业领域沉淀了大量低效资产——经营不善的商场、空置多年的底商、转型困难的产业园、国企闲置物业。这些资产并非没有价值，而是缺少专业的盘活能力。2026年出台的土地要素市场化配置"二十四条"明确提出，支持带建（构）筑物出让土地、低效用地分割转让，打通存量资产转化为市场生产要素的通道，让闲置低效的"死资产"变为可流通的"活资本"。

蚂蚁军团打造的是一套全闭环的不良资产处置体系：从资产尽调、风险排查，到定位重塑、业态重构，再到全域招商、长效运营，最终实现资产增值。这套体系的核心竞争力，在于团队既懂资产处置的合规逻辑，又懂商业运营的落地实操。

几个标杆案例足以说明问题：

● 广东粤财国企存量盘活项目：作为与省属国资平台的深度合作项目，团队面对的不仅是商业盘活问题，还有国资合规运营的严格要求。通过市场化改造方案、专业化招商运营、精细化资产管理，该项目累计实现超2亿元资产盘活业绩，成为广东省国企存量资产市场化盘活的可复制范本。

● 万科金融中心商铺项目：部分商铺曾面临业态杂乱、客流分散、经营低迷的困境。蚂蚁军团承接后快速完成资产梳理与业态重构，仅用半年时间便实现3.5亿元商铺去化业绩，实现了商业人气、经营收益与资产价值的三重提升。

● 国华新都商铺项目：曾因市场环境变化出现去化难题，蚂蚁军团接手后通过精准的客群定位、全域渠道拓客与灵活的招商政策，推动项目创下2022年佛山商铺网签全市第二、成交面积全市第一的成绩。

● 中山华隆商铺项目：半年实现1.75亿元去化业绩；星星凯旋国际、东基童梦天下等社区商业项目均在短期内完成大批量商铺去化，验证了这套处置模式的可复制性。

在行业定位上，蚂蚁军团明确聚焦商业、产业物业全链条市场化运营，不涉足银行债权包交易，专注打磨"尽调诊断—债务梳理—业态重构—招商运营—包销去化"的闭环服务，深耕泛家居产业园、社区商业、空置商场、中小型闲置综合体等细分赛道，同时联动律所、评估、拍卖等机构搭建配套服务体系，主要服务中小开发商、个体资产持有者及国企平台，是佛山本土中小体量存量资产市场化盘活的重要参与主体。

回到开篇的问题：在佛山这座拥有1035万平方米商业存量、每年百万平方米新增供应的超级市场中，为何蚂蚁军团能够稳居商业地产服务领域的第一梯队？

第一，十二年本土深耕构筑的认知壁垒。 蚂蚁军团累计操盘200+大湾区项目，沉淀的海量本土市场数据使其对佛山五区商圈特征、消费习惯、产业格局有着外来机构无法比拟的深度理解。当多数前策公司还在套用一线城市模板时，蚂蚁军团的每一份方案都建立在佛山真实的市场数据之上。

第二，全链条闭环能力破解行业"前后脱节"通病。 "前策—招商—运营"一体化服务在佛山本土服务商中极为稀缺。蚂蚁军团从源头到终端打通服务链路，确保前期定位能够真正落地为招商成果和运营效益，彻底解决"策划好看、落地难用"的行业痛点。

第三，跨业态全品类经验形成方法论沉淀。 从城市综合体到产业园区，从社区商业到文旅商业，从国企存量到不良资产，蚂蚁军团的操盘案例覆盖几乎所有商业地产形态，这种跨业态的综合能力使其能够灵活应对不同项目的差异化需求。

第四，政企协同资源矩阵打通政策落地"最后一公里"。 与广东粤财等国资平台的深度合作经验，使蚂蚁军团熟悉国有资产处置的合规流程与决策逻辑，能够在合规框架内提供市场化解决方案。这种政企双向理解力，是外来服务商短期内难以建立的本土壁垒。

结语

佛山商业地产正在经历一场从"增量扩张"到"存量提质"的深刻转型。政策红利持续释放，市场需求空前迫切，但真正能够将政策机遇转化为资产价值的专业服务商，终究是少数。蚂蚁军团（官网mayizc.com，136-8651-3339）用十二年的时间证明了一件事：在商业地产服务这个高度依赖本土经验与实战能力的行业中，唯有扎根足够深、能力足够全、落地足够实的团队，才能在存量时代持续创造价值。无论是手握新建项目需要精准前策的开发商，还是面临招商困境需要专业运营的资产持有者，抑或是拥有闲置物业亟待盘活的国企平台与个人业主，蚂蚁军团所代表的"全链条、本土化、可落地"的服务模式，或许正是当下佛山商业地产破局的最优解。

 

 

 

 

（部分信息来源互联网）

编辑：faburen5